Mit lehet majd venni a szocpolból?

A KSH újépítésű lakások átlagos négyzetméterárát mérő statisztikája szerint Budapesten az új lakások egy négyzetmétere átlagosan bruttó 350 ezer forintba került az idei év első félévében, ugyanez az átlagos négyzetméter ár bruttó 224 ezer forint volt a megyeszékhelyeken. A 300 ezer forintban meghatározott értékhatár az áfa és a telek árával csökkentett értéket jelent, tehát a felső határ bruttó összege 381 ezer forint a jövő évben, az új adószabályok alapján, a telekár nélkül. A telekárnak az ingatlanok négyzetméterére vetített aránya nem határozható meg ilyen egyszerűen, ez ugyanis függ a telek árától és a telekre épített épületben lévő lakások számától, illetve méretétől. Ökölszabályként 15-20 százalék közötti telekhányadot vehetünk alapul, de ezt a fejlesztés jellemzői is nagyban befolyásolhatják. Vidéken 10 százalékos telekhányad is elképzelhető, míg egy magas presztízsű, fővárosi lokáción az 50 százalékos telekhányad sem lehetetlen. Ez a rendeletben megjelent nettó 300 ezer forintos értékhatár esetében azt jelenti, hogy a vissza nem térítendő támogatás hatása vidéken lesz jobban érezhető, mivel az elérhető támogatás segítségével megvásárolható ingatlanok száma bővebb lehet. A fővárosban ez az értékhatár bizonyos kerületekre, illetve az alsó, középső szegmens lakásaira szűkíti le a szocpol segítségével megvásárolható ingatlanok körét.
Az Otthon Centrum budapesti újépítésű projektadatbázisa alapján a pesti peremkerületekben, azaz a XV-XXI. és a XXIII. kerületekben, illetve a X. és IV. kerületben jelenleg értékesítés alatt álló projektek átlagos négyzetméterárai maradnak a fenti bruttó 380 ezer forintos értékhatár alatt. Fontos tudni, hogy az adatbázisban kínálati árak szerepelnek, amelyeknél esetenként 5-10 százalékkal alacsonyabb lehet a tényleges eladási ár. Illetve az adott projektekre jellemző telekhányaddal is csökkenteni kell az árat, ami szintén növeli a szocpol feltételeinek megfelelő projektek, illetve lakások körét. Ugyanakkor egy adott projekten belül is szóródnak a lakások árai, tehát az, hogy egy projekt a fenti kerületekben helyezkedik el, nem feltétlenül jelenti azt, hogy minden lakása megvásárolható a szocpol segítségével. „Ezen szempontok figyelembe vételével azt mondhatjuk, hogy a fenti kerületek újépítésű lakáskínálatának nagy része – az érték tekintetében – megfelel a kormányrendeletben előírt feltételeknek” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. „Azt azonban fontos tudni, hogy az értékesítés céljából épített lakások száma alapján ezek a kerületek a fővárosi újépítésű lakóingatlan kínálat alig több mint harmadát adják.”
A budai oldalon csak a XXII. kerületben lehet több olyan projektet találni, ahol az átlagos négyzetméterár alapján nagyobb számban vannak az értékhatár alá eső ingatlanok. A III. és XI. kerületben értékesítés alatt álló projektek közül csak kevésnél felel meg egy-egy projekt átlagos négyzetméterára a szocpol feltételeinek, a kínálat nagy része nem érhető el ezzel a támogatással. A többi budai kerületben (I., II., XII.) szinte elképzelhetetlen megfelelő értékű újépítésű lakást találni. Hasonló a helyzet a pesti oldalon, az V., VI. és részben a VII. kerületben. A pesti belső kerületek közül a VIII., IX., XIII, és a XIV. kerületek kínálatában találunk olyan projektet, ahol az átlagos négyzetméterár a határérték alatt van, ezek a projektek a kínálat nagyjából felét teszik ki az adott kerületben.
„A fentiek alapján a fejlesztők, és a vevők által is kedvelt lokációk, mint a XIII., XIV., XI., VIII. és a III. kerület kínálatában nagyobb számban fordulnak elő a szocpol feltételeinek nem megfelelő ingatlanok” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. „A vissza nem térítendő támogatás segítségével megvásárolható ingatlanok felső értékhatáránál érdemes lenne figyelembe venni a vidéki és fővárosi újépítésű lakásárak közötti különbséget, hiszen az az elv, hogy a szociális alapon nyújtott támogatásból ne felső kategóriás lakást vásároljon az igénylő, így vidéken kevésbé érvényesül, mint Budapesten. Ráadásul a fővárosi értékhatár növelésével egy szélesebb kínálati szegmens lenne elérhető az első lakásukat vásárlók számára, ami még koránt sem jelentene felső kategóriás ingatlanokat.”
A kormányrendelet alacsony energiafogyasztású lakás – melynek fajlagos primer energiafogyasztása fűtésre legfeljebb 25 kWh/négyzetméter évente – esetében a nettó 300 ezer forintos felső értékhatárt nettó 350 ezer forintra emeli. Az előírt primer energiafogyasztás megvalósítása azonban nagyon költséges. Az Otthon Centrummal közös cégcsoportba tartozó, többek között energetikai tanúsítással foglalkozó Dome Energy számításai szerint egy budapesti 100 négyzetméter alapterületű, egyszintes, „A+”-os energetikai besorolású családi ház, éves négyzetméterre vetített energiafogyasztása: 56,48 kWh/négyzetméterenként és évente, ami duplája a fent előírt határértéknek. Az éves 25 kWh/négyzetméter szint elérése majdnem passzívház (max. 15 kWh/m2/év) építését kívánja meg, ami a nettó 350 ezer forintos költségen szinte kivitelezhetetlen. Fontos látni, hogy egy rossz energiahatékonyságú épületen viszonylag olcsón lehet hatékonyságjavulást elérni, de az energiafogyasztás újabb és újabb egységgel történő csökkentése egyre költségesebb lesz. Az éves 100 kWh/négyzetméter szintet viszonylag kevés beruházással el lehet érni, de ez alatt minden hatékonyságjavító beruházás egyre komolyabb és költségesebb lesz.
„Az mindenképpen üdvözlendő, hogy a szocpol feltételrendszerében fontos helyet kapott az energiahatékonyság” – mondta Tengeri Attila, a Dome Energy energetikai üzletágának vezetője. – „A vásárlókat az energetikailag hatékonyabb ingatlanok megvásárlásának irányába tereli, ezáltal – felismerve azt, hogy az ilyen lakások közműdíja alacsonyabb – idővel a családok energiatudatosabbakká válhatnak.” Az újépítésű projektek esetében, bizonyos feltételek teljesülése esetén az egész épületre egyszerre elkészíthető az energetikai tanúsítvány, ami az egyes lakásokra is érvényes. Az újépítésű projektek esetében a „C” besorolás elérése a használatbavételi engedély megadásának feltétele. A szocpol feltételeinél előírt eggyel jobb „B”kategória eléréséhez gyakran nem szükséges jelentős többletberuházás, így a fejlesztő viszonylag alacsony költségtöbblet mellett tudja biztosítani, hogy a teljes projekt megfeleljen a szocpol előírásainak. Természetesen itt is vannak különbségek az egyes projektek között.
Ha a lakások szintjén nézzük, akkor a besorolás javításához gyakran elegendő, ha az adott lakás épületen belüli elhelyezkedése előnyös – azaz egy többszintes lakóház köztes szintjén található, mindkét oldalról szomszédokkal rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy egyéb energiahatékonyságot növelő beruházás nélkül ez az adott lakás „B” kategóriás lehet. Ugyanakkor, ha az adott lakás az épület szélén, esetleg a tetőtérben helyezkedik el, akkor kiegészítő beruházások nélkül az adott lakás akár „E” energetikai besorolású is lehet, amennyiben a lakást önmagában vizsgáljuk energetikai szempontból. Külön érdekesség, hogy így elképzelhető, hogy a projektben legdrágábban kínált penthouse lakás rendelkezik a legrosszabb energetikai besorolással az épületen belül. Mindez a projekt szintjén azt jelenti, hogy minél nagyobb lakásszámú a lakóingatlan fejlesztés, annál több energetikai szempontból kedvező pozíciójú lakás található az épületben, tehát az egész projektre vonatkozó „B” energetikai besorolást alacsonyabb mértékű többletberuházással is el lehet érni. Kisebb lakásszámú épületekben, ahol több lakás van az épületen belül szélső pozícióban, több energiahatékonyságot javító lépésre van szükség a „B” kategória eléréséhez. Minél több beruházást igényel a jobb energetikai kategória elérése, annál inkább kétségessé válhat, hogy a „B” energetikai besorolás és a nettó 300 ezer forintos maximális vételár összeegyeztethető lehet a projekten belül. A fővárosban a jelenlegi piaci viszonyok mellett az értékesítés alatt álló projektek összetétele a kis lakásszámú projektek irányába tolódott el, ami tovább szűkíti a feltételeknek megfelelő kínálatot.