Ide tedd fölös millióidat vidéken!

– Mindenki szeretne kiegészítő jövedelemre szert tenni, ami némileg függetlenebbé teszi. Egy közelmúltbeli felmérés adatai szerint minden harmadik megkérdezett tervezi, hogy belekezd valamilyen passzív jövedelemszerző tevékenységbe: a legtöbben közülük ingatlan vásárlását és bérbeadását fontolgatják. Az átlagosnál nagyobb hozam érhető el egy ilyen befektetéssel – mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A jelenlegi olcsó kamatszínvonal és a bővülő hitelkínálat lehetővé teszi, hogy a vállalkozó szellemű viszonylag kis indulótőkével is nekivágjon.

Különösen izgalmas terep a nagyvárosi panellakások világa. Főleg a szigetelt, felújított, egyedi mérőórával és új fűtőtestekkel ellátott lakások kapósak, amelyek remekül kiadhatók. Egy vidéki nagyvárosban az elhelyezkedés, a távolság sem annyira perdöntő szempont, mint például a fővárosban. Az ország nyugati részében – ahová jellemzően munkavállalás céljából érkeznek az emberek –, a panelek ára viszonylag magas. Az idén Győrben 243 000.-, Sopronban 260 000.- forintos négyzetméterárakat regisztráltak, vagyis egy átlagos, 52 m2-es panellakás 12,6-13,5 millió forintba kerül. A két forró pontnak számító iparvárosban szintén keresettek ezek a lakások: Székesfehérvárott hajszálpontosan annyiba kerül egy ilyen panel, mint Győrött, míg Kecskeméten nagyjából 1 millió forinttal olcsóbb.

Kimagasló a kereslet a kis lakások iránt Debrecenben, amely egyetemi város, és fejlődő ipara is sok munkavállalót vonz a régióból. Így egy panellakás négyzetméterára eléri a 236 000.- forintot, azaz 12,3 millióért vehető meg az átlagos, 52 m2-es lakás. Ugyanez Pécsett számottevően, 2,5 millió forinttal is olcsóbb lehet. Mindkét megyeszékhelyen belátható időn belül jelentős mennyiségű újépítésű lakás kerül piacra, amely befolyásolhatja a kereslet-kínálati viszonyokat. Ezért érdemes minél előbb lépni.

Mesterképlet a megtérüléshez

A döntést a lakás vételárán kívül nyilván befolyásolja, hogy mekkora bérleti díjbevételt lehet elérni. Ebből a szempontból Győr, Sopron, Székesfehérvár és Debrecen vezeti a sort. Az OTP Ingatlanpont helyi irodáinak információi szerint – várostól és lokációtól függően – 75 és 150 ezer forint között mozog egy átlagos panellakás bérleti díja.

– A megtérülés kiszámítása nem igényel magasabb matematikai hozzáértést, viszont a tisztánlátás érdekében megkerülhetetlen az előzetes kalkuláció – mondja Valkó Dávid, aki a képletet is elmondja.

– A várható éves bevételt, tehát gyakorlatilag a lakáskiadásból származó összeget el kell osztani a lakásvásárláskor és -fenntartáskor felmerült költségekkel. Fontos, hogy nemcsak a vételárat, de az illetéket, az ügyvéd díját, az adót, sőt ökölszabályként éves 1%-os amortizációt is ide kell számítani. Sőt, ha kiadás előtt felújítjuk a lakást, annak egyszeri költségét is.

Ennek az osztásnak a hányadosa adja meg a hozamot. Ha például egy 12,3 millió forintért vásárolt lakást egész évben ki tudunk adni havonta 100 ezer forintért, akkor annak hozama – a közös költséget a bérlőre hárítva – mindent egybevéve 7,07% lesz. Életszerű azonban azzal számolni, hogy a lakást átlagosan csak 10 hónapra lehet kiadni – ez esetben a hozam 5,89%. Amennyiben a lakásvásárláshoz hitelt is igénybe veszünk, akkor annak költségei értelemszerűen csökkentik a megtérülési mutatót. Amíg azonban a kamatszint ilyen alacsony, a bérleti díj bőven kitermeli a törlesztő részleteket.

Panellakások bérleti díja néhány nagyvárosban

• Pécsett, az egyetemvárosban egy 52 négyzetméteres panellakás 120 ezer Ft/hó díjért bérelhető, de a kertvárosban 60 ezer forintos áron is lehet már találni hasonló méretűt. A belvárosban 100 ezer forintért bérelhetőek.
• Debrecenben mérettől és állapottól függően 70 és 100 ezer forint közötti havi áron lehet kiadni egy panellakást. Az egyetem környékén akár 150 ezer forintig is mehet egy másfél szobás havidíja.
• Győrben 70 ezer forinttól indul egy másfél szobás panel bérleti díja, a legmagasabb ár egy jó állapotú 70 négyzetméteres panel esetében mintegy 120 ezer forint.
• Kecskemét jellemzően olcsóbb, a belvárosban egy kétszobás panellakás bérleti díja havi 80-90 ezer forint körül mozog, míg egy hasonló lakás a város külső részein csak 70-75 ezer forintba kerül havonta.