Egyre több bérbeadó biztosítja be magát közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal. Ez az egyik fő oka, hogy a Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) adatai szerint tavaly 26 százalékkal több egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tettek közjegyzőknél, mint 2020-ban, és a világjárvány előtti időszakhoz, 2019-hez képest is 20 százalékkal nőtt az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatok száma. A közjegyzői okirat segítségével közvetlenül végrehajtást lehet indítani a nem fizető vagy kiköltözni nem akaró bérlővel szemben. Míg a korábbi években elsősorban a lakás kiürítése miatt kértek ilyen nyilatkozatot a bérbeadók, ma már egyre gyakoribb, hogy a bérlőnek a bérleti díj, illetve a rezsiköltségek megfizetését is közjegyzői okiratban kell vállalnia a beköltözés előtt.
Magyarországon a népesség majdnem 9 százaléka, mintegy 850 ezer ember él bérelt ingatlanban, ami a 30 százalékos uniós átlagnál jóval alacsonyabb. Előrejelzések szerint itthon is egyre többen választják a lakásbérlést, az ingatlanárak évek óta tartó emelkedése miatt. Ezzel párhuzamosan nőnek a bérleti díjak is. A koronavírus-járvány ugyan hozott egy átmeneti törést, de tavaly tavasz óta folyamatosan drágulnak a bérlemények, gyorsuló ütemben.
Tudatosabbak lettek a bérbeadók
Az elmúlt években a lakásukat vagy házukat bérbe adók közül egyre többen szabták a beköltözés feltételéül, hogy a bérlő közjegyzői okiratban, végrehajtás terhe mellett vállalja, amennyiben a szerződés megszűnik, kiköltözik az ingatlanból. Ennek fő oka, hogy a kiadáskor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérleti szerződés megkötésétől kezdve a bérlő van birtokon belül. A bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, és őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Ha a bérlő nem akar kiköltözni, akkor közjegyzői okirat hiányában általában csak hosszú pereskedés árán lehet elérni a bérlő kiköltözését.
A közjegyzők tapasztalatai szerint ezt megelőzendő teszik a bérlés feltételéül a bérbeadók az egyoldalú kötelezettségvállalást. „A legtöbben a kiköltözésről kérnek közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalást a bérlőtől, de azt is egyre többen tudják, hogy az okiratba bele lehet foglalni a bérleti díj, de olykor akár a rezsi, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetésére vonatkozó kötelezettségvállalást is, amelyek így szintén pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajthatók, ha a bérlő nem teljesíti a kötelezettségeit” – hangsúlyozza dr. Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke. Míg néhány éve még elsősorban csak az ingatlant elhagyni nem akaró bérlők ellen biztosították be magukat a bérbeadók a közjegyzői okirattal, tavaly már volt olyan térség, ahol az egyoldalú nyilatkozatok többségében a bérleti szerződésben megállapított díjak és a költségek megfizetésére is kötelezettséget vállaltak a bérlők.
Fontos tudni, hogy míg a jogszabályok egyes időszakokban nem engedik a lakás kiürítését, addig az elmaradt bérleti díjra, rezsire és lakáshasználati díjra mindig kérhető végrehajtás abban az esetben, ha a bérlő közjegyző előtt vállalta ezek megfizetését. Vagyis, ha a bérlőnek van jövedelme vagy egyéb vagyona, abból érvényesíteni lehet a tartozás megfizetését, függetlenül attól, hogy nem lehet kiköltöztetni az ingatlanból.
A közjegyzői okirat megléte növeli a bérlői fegyelmet
A tapasztalatok szerint azonban az elmaradt díjak és költségek behajtására vagy a bérlő kiköltözésének kikényszerítésére ritkán kerül sor, a közjegyzői okirat megléte ugyanis önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot. Ezt jól mutatja, hogy tavaly az összes közjegyzői okirat – beleértve a nemcsak bérleti jogviszonnyal kapcsolatban készülteket is – mindössze 5 százalékánál indult végrehajtási eljárás, ami a 2019-es több mint 10 százalékos arány fele.
A közjegyzői okirat megléte nemcsak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi, hiszen például nem követelhetnek tőle magasabb bérleti díjat a szerződésben foglaltnál. Az okirat elkészítésekor a közjegyző részrehajlás nélkül, pártatlanul jár el, egyik felet sem képviseli.
Ezt is olvasd el:
