A korszerű irodák piaca elvileg soha nem telítődik, hiszen érkeznek új cégek, avulnak a régebbi irodák, és mindig lesz vállalkozás, amely valamilyen okból, akár presztízsből, költözni szeretne - nyilatkozta még tavaly a Piac & Profitnak Horváth Emese, a Skanska fejlesztési igazgatója. Így hát egyáltalán nem meglepő, hogy az utóbbi két évben Budapesten évente közel 200 ezer négyzetméter új irodaterületet adtak át.

A fővárosi irodakiadások tekintetében 2007 rekordév volt, derül ki a Cushman & Wakefield elemzéséből, és 2008 is jól indult. Az egyik ügynökség, a Colliers előrejelzése szerint 2008-ban összesen mintegy 267 ezer négyzetméter új A kategóriás iroda átadására lehet számítani Budapesten, míg egy az ingatlanok.hu oldalon megjelent írás 360 ezer négyzetmétert említ a Cushman & Wakefield szakértőjére hivatkozva. Mindenesetre az év első három hónapjában közel 42 ezer négyzetméter új irodát adtak át, és ezzel március végére a budapesti modern irodapiac mérete elérte az 1,9 millió négyzetmétert, az ugyanebben az időszakban kötött bérleti szerződések száma pedig meghaladta a százat. Arra a kérdésre, hogy mikor válik telítetté az irodapiac, vagy hogy mennyi irodaterület optimális egy európai nagyvárosban, nehéz válaszolni. A magyar fővárosnál sokkal kisebb Stockholmban például 8 millió négyzetméter vár a bérlőkre.

Pesten és Budán

Az elmúlt évek ingatlanfejlesztései elsősorban a pesti oldalon hoztak kapacitásbővülést: 2007-ben kétszer annyi iroda épült itt, mint Budán. Népszerű terület a Váci út; 2006-ban például a létesítmények közel fele itt kapott helyet, és még tavaly is adtak át újakat az úgynevezett Váci úti folyosón. Igaz, 2007-ben a Hungária körúti Arena Corner volt a legnagyobb pesti ingatlanfejlesztés.

Bár Budán, különösen a belső részeken, nagyon kevés az alkalmas telkek száma, 2007-ben mégis több mint 64 ezer négyzetméter új iroda készült el, elsősorban a már meglévő komplexumok, például a Graphisoft vagy a Szépvölgyi Irodapark bővítésével. Szakértők szerint a jövőben a dél-pesti, valamint a dél-budai régió volt ipari területein épülhetnek újabb modern irodák.

Bár egy cég irodaválasztását főképpen az épület elhelyezkedése - megközelíthetőség, láthatóság - határozza meg, az irodaterület kialakítása is fontos tényező. A modern munkahelyekre jellemző a közös helyiségek viszonylag csekély aránya, a flexibilis válaszfalazhatóság, az álpadló, valamint az álmennyezet és a hatékony légkezelés.

Még olcsóbb is lehet

A 21. századi technológiáknak köszönhetően az is elképzelhető, hogy a régi irodájukat újra cserélő cégeknek nem kell feltétlenül havonta magasabb bérleti díjra számítaniuk. Ez persze nem jelenti azt, hogy a jobb minőségű iroda négyzetmétere nem kerül többe. A hatékonyságnövekedés révén azonban könnyen előfordulhat, hogy a cég a modern környezetben kevesebb négyzetméteren elfér, de a rezsikiadások terén is elérhető megtakarítás. Mindez az eddig lakásirodában székelő vállalkozásokat is költözésre sarkallja. Számukra csábítóak lehetnek az - akár B kategóriás - irodaházak olyan plusz szolgáltatásai, mint a parkolási lehetőség, portaszolgálat, büfé.

A bérleti díjak terén egyébként nincs különösebb mozgás, igaz, megfigyelhető tendencia, hogy az új prémiumkategóriás irodaházak négyzetmétereinek szaporodásával párhuzamosan csökken az A mínusz, valamint a B kategóriás ingatlanok bérleti díja.

A korábbi évekhez hasonlóan tavaly az A kategóriás, prémium irodaházak átlagosan havonta négyzetméterenként 12-14 euróba kerültek - derül ki a DTZ ingatlan-tanácsadó cég statisztikáiból -, s szakértők szerint e téren jelentős elmozdulás a közeljövőben sem várható, igaz, kirívó példák is akadnak az A kategóriánál is magasabb luxusiroda-piacon.

Luxus az irodában

És hogy mit jelent a luxusiroda kifejezés? A Colliers International 2007-es adatokat tartalmazó elemzése (Real Estate Review 2008) szerint Budapest legdrágább irodaháza a tavaly átadott, különleges atmoszférájú, reprezentatív Lánchíd Palota. A budai Vár alatt található, korhűen restaurált műemlék épületben lévő irodák havi bérleti díja négyzetméterenként elérte a 30 eurót. Itt azonban nem csupán az épület reprezentatív jellegét és az elegáns budai környezetet kell megfizetni, hanem az üzemeltetők által kínált luxusszállodai szolgáltatásokat is.

Itt nagyon sok minden várja a bérlőket, többek között berendezett és felszerelt business center és virtual office, a legfejlettebb technikával rendelkező, szekcionálható konferenciatermek és szalonok, bankfiók, kocsirendező (valet parking), portás (doorman), liftkísérő, kártyás biztonsági beléptető rendszer, lehallgatás mentes tárgyaló, mosoda- és ruhatisztító szolgálat, exkluzív brand minishop, széf és postázó. Ezenfelül kizárólag a számukra készült Relax Dóm: fitness terem, jacuzzi, infra- és hagyományos szaunák, aromaszoba, masszázs., relaxszoba és öltözők. A több nyelven beszélő, kulturált, tapasztalt személyzet kérésre programokat szervez, idegenvezetést, repülőtéri, szállodai transzfert nyújt, vagy Rolls-Royce limuzint bocsát rendelkezésre sofőrszolgálattal. Igényelhető szobaszerviz, étel- és italbekészítés, titkárnő, hostess- és tolmácsszervezés, valamint a hétvégékre bérelhető Aston Martin sportkocsi is.

Kategorizálás

Csupán a BIEF - a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma - alkalmaz egységes irodakategorizálást. Az öt nagy céget - CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ és Jones Lang LaSalle - tömörítő szervezet olyan kritériumrendszert használ, amely több paraméter alapján sorolja kategóriákba az irodaházakat, öt kötelező feltétellel és tíz másodlagos kritériummal.

Ezek szerint minden A kategóriás irodaháznak rendelkeznie kell 24 órás biztonsági szolgálattal, korszerű szellőztető- és fűtő/hűtő-rendszerrel, beleértve a központi szellőztető berendezésen keresztül megoldott frisslevegő-ellátást (az ablak azonban nem feltétel). Szintén előírás a megfelelő mennyiségű parkolóhely, valamint az, hogy gyengeáramú kábelfektetéshez ne kelljen az épület falát megbontani, vagyis szükség van a kábelek elhelyezéséhez emelt padlóra, álmennyezetre, energiaoszlopokra vagy az ablak alatt futó kábelcsatornára. A belső kialakításra is vonatkoznak előírások: a kiváló minőségű padlóburkolat, szőnyegpadló (nem éghető, antisztatikus, kopásálló), az igényes világítástechnika követelmény, a falaknak és az álmennyezetnek pedig hangszigeteltnek kell lennie.

Mindezeken túl az A kategóriás irodaháznak legalább hatot teljesítenie kell tíz másodlagos kritérium közül. Ezek: modern, nagy sebességű lift, presztízst sugárzó recepció, rugalmas válaszfalazás, a 2,65 métert meghaladó tiszta belmagasság, magas színtű építészeti tervezés (rugalmas kialakítás, megfelelő fényellátás), tartalék áramforrás, hang- és hőszigetelő dupla vagy tripla üvegablak, posta, bankfiók, fitneszterem (az épületben vagy annak közvetlen környékén), büfé vagy étterem a komplexumban, minőségi kivitelezés. (Forrás: www.iroda.hu)

- sebők -

Fotó: Förster Tamás

A cikk a Piac és Profit magazin 2008. július-augusztusi számában jelent meg.