Még akkor sem egyszerű a csere, ha olyan szerencsés vagy, hogy gyorsan találtál vevőt meglévő ingatlanodra, és már megtaláltad álmaid lakását, ahová költözni szeretnél. Rengeteg papírmunkával és ügyintézéssel jár, és számos olyan pont van, amire Neked kell odafigyelni, mert nincsenek benne a vonatkozó rendeletekben, és a különböző hivatalok, vagy éppen a sok pénzért dolgozó jogász sem hívja fel rá előre a figyelmedet. Az alábbiakban szeretném "közkinccsé" tenni tapasztalatainkat, mivel 5 hónap után végre úgy tűnik, talán túl vagyunk egy alapjában véve klasszikusnak mondható lakáscserén.
Kiindulásként mindenképpen azt javaslom, hogy mielőtt belefogsz tájékozódj az aktuális törvényekről, rendeletekről, amelyek az ingatlan adás-vételre vonatkoznak. Január 1-jétől ugyanis sok minden változott. Ezekbe most nem megyek bele részletesen, csak egy-két dologra hívnám fel a figyelmet.
1.) A klasszikus "lakáscsere" fogalmát ezek a rendeletek is ismerik, ám személyi jövedelemadó és ingatlanszerzési illeték fizetését csak akkor úszod meg, ha pont ugyanannyiért veszel lakást, amennyiért eladtál. Akár jövedelmed származik az eladásból, akár többért veszel, mint amennyiért eladtad a másikat, adót, vagy illetéket, vagy mindkettőt(!) a legtöbb esetben fizetned kell. Tehát a lakáscsere költségvetésébe ezeket az összegeket is be kell kalkulálni. (Mind az adó, mind az illeték fizetésre lehet természetesen részletfizetést kérni, amit többnyire meg is adnak, de akkor meg azt kell kalkulálni, hogy a hiteltörlesztés mellett, ezt is fizetni kell.)
2.) Amikor eladod - végre - meglévő lakásodat, az adás-vételi szerződést általában a vevő készítteti. Őt - és jogászát - viszont nem érdekli, mit csinálsz a pénzzel. De jogod van a szerződésbe foglaltatni azt, ami a Te érdeked. Így mindenképpen vetesd be egy külön pontba, hogy az eladásból származó pénzt másik lakás vásárlására kívánod fordítani.
Bármily hihetetlen ugyanis - hiába ők szedik be a pénzt - az APEH-nél nem fut össze az információ, hogy eladtál és vettél lakást, 1 éven belül. Ezért az új lakás vásárlása után szépen kiróják az ingatlanszerzési illetéket, a teljes forgalmi értékre. Ami általában több százezer forint. Így aztán külön levélben kell elküldened a korábbi lakás eladására vonatkozó szerződést, és örülhetsz, ha ezt nem fellebbezésnek tekintik, s nem kell ezután (is) illetéket fizetned.
3.) Amikor eladod a lakásodat természetesen az összes közüzemi számlát az aktuális mérőállás szerint, melyről a vevővel közös jegyzőkönyv készül, rendezned kell. Gáz, villany, víz, táv-, vagy tömbfűtés - ha korábban átalányt fizettél, a lezáráskor a fizetendő összeg akár több tízezer forint is lehet! (Ezt befolyásolja, hogy az év melyik szakaszában adod el éppen a lakásod.)
4.) Ha az eladásra szánt lakásra korábban szocpolt, és esetleg ÁFA támogatást vettél fel, azt át lehet tetetni az új lakásra. Ha az új lakásra való átterhelés várhatóan több hónapot vesz igénybe, akkor a korábban felvett - több százezer forintot! - a Magyar Államkincstár javára nyitott un. függőszámlára be kell fizetned, különben az illetékes jegyző nem adja ki a Földhivatal számára a jelzálogjog törlési engedélyt, amely korábban rákerült a lakásod tulajdoni lapjára. E nélkül viszont a vevő tulajdonjogát nem jegyzik be. Tehát ezzel is számolnod kell, amikor az új lakás vásárlásához szükséges összeg előteremtésén munkálkodsz.
5.) Megúszhatod a függő számlára történő befizetését, ha úgy adod el a lakást, hogy csak 2-3 hónap múlva kell kiköltöznöd, közben megveszed az új lakást, és elindítod az átterhelést. DE. Arra figyelj, hogy ha az új lakáshoz hitelt veszel/vettél fel egy banktól, akkor a Földhivatalnak kell egy engedély a pénzintézettől, hogy az átterhelendő szocpol és az ÁFA miatt a Magyar Állam jelzálogjogát is rátehessék a tulajdoni lapra. A bank ugyanis csak arra a szocpol-ra, vagy szocpol különbözetre adja meg automatikusan az engedélyt, amit rajta keresztül veszel/vettél fel. Elvben ezt az új lakás földrajzi fekvése szerint illetékes Földhivatal is bekéri a banktól, de az ügyintézés 1-2 hónapot is igénybe vehet, és addig az eladott lakásodról sem veszik le a jelzálogot!
6.) Elvben hitelt az új lakás vásárlásához ma már könnyű kapni. Bármily csábító is az alacsony kamat és törlesztő részlet, egyet sose feledj: a bank nem szociális jóléti intézmény, tehát keresni akar az ügyleten. Ezért az ilyen csábító ajánlatoknál feltétlenül alaposan tájékozódj, milyen kapcsolódó költségekkel, kötelező szolgáltatáscsomag vásárlással jár! A képlet változatos, a folyószámla vezetési kötelezettségtől, a bank érdekkörébe tartozó életbiztosításon át, a kötelező megtakarítási számláig - bankja válogatja az eszközöket. De mindegyiknél van valamilyen addicionális kötelezettség.
7.) Ma már vannak olyan, kifejezetten erre szakosodott irodák, vállalkozások, amelyek hitelügyintézéssel foglalkoznak. Alapjában véve kényelmes megoldás ilyenhez fordulni, mert nekik érdekük, hogy megtalálják a számodra a legkedvezőbb konstrukciót, elvárásaid és lehetőségeid alapján, de természetesen nekik is fizetned kell. Elvben a bank fizet nekik, de az ő díjukat általában beleépítik a Te hitelszerződésedbe, azaz természetesen Te fizeted. Tehát jó előre erről is tájékozódni, hogy az mennyi lesz. Viszont megkímélnek attól, hogy Te futkoss a bankokhoz, és összehasonlítsd a különböző hitelkonstrukciókat, s ez lehet, hogy megéri!
Végezetül - talán mondanom sem kell - minden szerződést jó alaposan olvass el, kérdezz rá minden homályos pontra, vidd el - ha van megfelelő ismerősöd - jogászhoz, pénzügyi szakértőhöz, tapasztalt rokonhoz, és nézesd meg!
Még így is rengeteg ügyintézés, talpalás vár Rád, és "belefuthatsz" buktatókba, de álmaid lakása majd kárpótol mindenért!
