Egyes vélekedések szerint komoly gondban lesz az a nagyvállalat, amely néhány év múlva mondjuk tízezer négyzetméter körüli budapesti irodát keres. De a kisebb alapterületek választéka is jelentősen szűkülni fog. Hogy mikortól, az attól függ, hogy mennyi idő alatt szívja fel a bérlői piac a még idén, illetve a jövő év első felében átadásra kerülő irodákat. Optimista nézetek szerint ez akár már 2010 végére megtörténhet, míg mások úgy vélik, 2012-től jön a fordulat.

Túlkínálat után kereslet

Vagyis pár év múlva sokkal nehezebb lesz jó irodát találni, mint ma. A helyzet akár paradoxnak is tűnhet, hiszen a budapesti irodapiacot most éppen túlkínálat jellemzi. Miután tavaly őszig elképesztő volt a pénzbőség a hazai ingatlanpiacon - a nemzetközi befektetői tőke, a projektek finanszírozásához szükséges források olcsón és könnyen rendelkezésre álltak -, sok fejlesztő gondolkodás nélkül belevágott az építkezésbe. Ráadásul a kész irodaházak eladása sem jelentett gondot, mivel a könnyen megszerezhető források sok esetben a vállalkozások óvatosságát is tompították. Idén az első félévben hét új bérirodaházat - összesen 113 ezer 662 négyzetmétert - adtak át a főváros különböző pontjain, és az év végéig elkészülő épületek további 174 ezer négyzetméterrel fogják növelni a kínálatot, és még jövőre is újabb 200 ezer négyzetméternyi iroda átadására lehet számítani, olvasható az Eston piacelemzésében. Ezzel az amúgy is magas, jelenleg 20 százalék körüli üresedési mutató akár a 30 százalékot is elérheti.

Napjainkban viszont már egyetlen építkezés sem indul. A válság elsöpörte a Kánaánt, és bár a budapesti új építésű irodakínálat még a jövő év végéig bővül, ez csupán az irodaberuházások tehetetlenségének köszönhető. - A bankok még nem hiteleznek, és a szándék sem érződik, hogy esetleg a közeljövőben majd fognak. Többek között ezért sem valószínű, hogy 2013 előtt újabb irodák elkészülnének. Az ezt követően épülő ingatlanok bérleti díja viszont biztos, hogy lényegesen magasabb lesz a jelenleginél, hiszen a finanszírozás minden téren nehezebb lett: a források költsége jelentősen emelkedett, és a befektetők is magasabb hozamot várnak. A válság hatására nemritkán 10-25 százalékot esett bérleti díjak hosszú távon biztosan nem fenntarthatók, a keresleti piac pedig remek alkalom az árak rendezésére is - indokol Tatár Tibor, a Futureal Development vezérigazgatója. Éppen ezért a stabil piaccal rendelkező cégek, amelyek a következő három évben szeretnének költözni, valószínűleg jobban járnak, ha ma megkezdik a keresést és a tárgyalásokat.

Csábító, de megéri-e?

Ma nem ritka a 9 eurós négyzetméteráron hirdetett „A" kategóriás új építésű iroda. Az Eston tanácsadói szerint a bérleti díjakra olyan erős nyomás nehezedett, hogy egyes új építésű „A" kategóriás házakat már korábbi „B" kategóriás, sőt az alatti árakon kínálnak. Igaz, ezek általában a kevésbé jó helyen lévő, rosszabb felszereltségű épületekre jellemző. A csábító ajánlatot persze érdemes mérlegelni. Egy közepes vállalkozás költségstruktúrájában általában 10-15 százalékot jelent az irodabérleti díj. Az e téren elérhető tízszázalékos megtakarítás tehát körülbelül egy százalékkal csökkenti a cég kiadásait. Ennél nagyobb arányban nőhet viszont a HR-költség, ha a rosszabb elhelyezkedés miatt nehezebb jó munkaerőt találni, vagy ha mondjuk a cégnek buszt kell üzemeltetnie a munkatársak utaztatására. Ha pedig az iroda környékéről hiányoznak a kiszolgáló létesítmények, mint például posta, bank, étterem, szakértők már a munkahatékonyság romlásáról beszélnek. Most ennél ugyan kicsit többért, de a válság előtti árszinthez képest olcsóbban - 10-12 eurós négyzetméterenkénti bérleti díjért - lehet a felsőkategóriás irodák jelenleg hatalmas választékából szemezgetni. Ennek ellenére e házak kihasználtsági mutatója nem ugrott meg idén. A megkeresések száma nőtt az elmúlt évben - mondja Tatár Tibor -, ám a jelentősen lecsökkent bérleti díjak ellenére a megkezdett tárgyalások háromnegyede nem végződött költözéssel. Úgy tűnik hát, sok vállalat próbálkozott kihasználni a kedvezőnek tűnő piaci helyzetet, végül inkább a korábbi helyen tárgyalta újra a bérleti feltételeket, kihasználva az ott is rendkívül kedvezővé vált alkupozícióját. A régebbi házakat üzemeltető cégeknek ugyanis tetemes pluszkiadást jelentene, ha tömegével költöznének ki a bérlők, mert az ilyen irodákat csak felújítás után lehet újból kiadni. Ezt támasztja alá az Eston idén szeptemberben publikált piacelemzése is, amelyben az olvasható, hogy míg tavaly az első két negyedévben csupán 17 százalékot tett ki az újratárgyalások aránya, idén ez megduplázódott. Az előbérletek hányada pedig 5 százalékról több mint ötszörösére, 28 százalékra nőtt az összes üzletkötésen belül.

Jótékony tisztulás

Amúgy válság nélkül is hasonló helyzet állt volna elő a hazai irodapiacon a Futureal vezérigazgatója szerint, miután a pénzbőség a minőség rovására ment: egyre több rossz projekt valósult meg, amelyeket szárnyaló gazdasági helyzetben sem lett volna könnyű értékesíteni. A szakember úgy véli, a 2008 nyár elején átadott közel kétmillió négyzetméter új iroda mennyisége már-már ijesztő volt. Az ingatlanpiacra tehát igaz, hogy a válság méregtelenítőkúraként hatott. Azok a projektek, amelyeket kizárólag a pénzbőség keltett életre, nem szakmai megfontolások, most kitisztulnak a piacról, az új helyzetben pedig várhatóan csak a körültekintő, megalapozott fejlesztések maradnak életben. Tatár szerint az is torzította a budapesti irodapiacot, hogy a kínálati árakban alig volt különbség. Míg Bécsben például lokáció és „tudás" szerint a bérleti díjak 10-25 euró között szóródnak, nálunk a fővárosi irodák négyzetméterárai szinte egységesen 15 euró körül voltak. A válság elmúltával várhatóan ez a helyzet is normalizálódik. Jó hír tehát, hogy a 2010 után elkészülő irodák valószínűleg jó helyen lévő, jól megtervezett épületek lesznek, amelyek minden négyzetméterükben a bérlők igényét szolgálják. Rossz hír viszont, hogy mindehhez csak drágábban lehet majd hozzájutni. Az sem kizárt, hogy a mostani bérleti díjak akár 25 százalékkal emelkednek.

Idei mozgások

Néhány vállalat a válságra úgy reagált, hogy kisebb irodába költözött, mások - elsősorban a nagyobb cégek - a szervezeti egységeik átstrukturálásával, egyes különálló egységek területi összevonásával csökkentették költségeiket. Több nagyvállalat is ez utóbbi megoldást választotta: tavaly a MÁV, idén pedig a K&H és a Nestlé integrálta irodáit. Utóbbi 2008-ban kezdte el értékesíteni saját Duna-parti irodaházát. A legnagyobb előbérletnek a Budapest Bank 16 ezer 740 négyzetméteres ügylete bizonyult a Váci úton épülő GTC Metro Irodaházban, amely egyben a legnagyobb területű tranzakciót is jelentette az első félévben. Jelentősebb előszerződést kötött még az OTP Garancia az éppen felújítás alatt lévő Erzsébet Irodaház egy részére (8500 négyzetméter), a Ringier lapkiadó a Corvin Irodák második ütemének 6500 négyzetméterére, valamint az Európai Innovációs és Technológiai Intézet (EITI) az Infopark hamarosan elkészülő E épületére. A hosszabbítások közül kiemelkedő volt a Raiffeisen Bank közel 12 ezer négyzetméteres szerződése a 2000-ben átadott Akadémia Bank Centerben, valamint a Procter&Gamble (4813) megállapodása a RiverEstates-ben. A Raiffeisen Lízing Centre (4423) a Center Point I-ben, az Axel Springer (4000) a Városmajor Irodaházban, a Zepter (4000) pedig az Optima A-ban tárgyalta újra - sikeresen - már létező bérleti szerződéseit.

Forrás: Eston Piaci körkép

Fotó: Förster Tamás

A cikk a Piac&Profit magazin 2009. novemberi számának NHD mellékletében jelent meg.